17 апрел€ 2017

ѕокупка жиль€ по переуступке прав - опасно или нет?

ѕокупка жиль€ по переуступке прав - опасно или нет?
ћои знакомые уже второй мес€ц не могут купить квартиру в новостройке. Ќет,  проблема не в том, что они чересчур разборчивы. ѕросто они хот€т квартиру в уже построенном доме, который вот-вот должны сдать в эксплуатацию. Ќо, как вы€сн€етс€, квартир от застройщика уже не осталось, а в продаже есть только жилье по переуступке прав. »х это настораживает. ƒействительно, чего стоит опасатьс€?

„то такое переуступка прав?

ƒл€ начала разберемс€ со статусом недвижимости. «десь нет ничего пугающего. Ёти квартиры относ€тс€ к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продаетс€ в нем только по переуступке прав.

ѕо сути, это продажа не квартиры, а только договора, по которому дольщик в будущем станет собственником жиль€.
ћари€ Ћитинецка€
управл€ющий партнер Ђћетриум √руппї
“о есть человек, который купил квартиру напр€мую у застройщика, вам продает не сам объект, а уступает право требовани€ на него. ќбъект же существует пока лишь документально, и у него условна€ нумераци€.

ѕосле ввода дома в эксплуатацию ему присваиваетс€ почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности, и все последующие сделки совершаютс€ уже по договору купли-продажи.

Ђ—огласно ‘едеральному «акону Ђќб участии в долевом строительствеї уступка прав допускаетс€ с момента госрегистрации договора и до момента подписани€ сторонами передаточного акта. ѕередаточный акт не может быть подписан ранее получени€ разрешени€ на ввод дома в эксплуатациюї, - отметила Ќаталь€ Ўаталина, генеральный директор компании Ђћиэль-Ќовостройкиї.
 ƒержим ухо востро

ќднако покупателю стоит быть осторожным.  вартиры по переуступке прав продают в основном инвесторы. Ќа начальном этапе строительства они приобретают у застройщика жилье по стартовой, минимальной цене, а Ђпереуступаютї покупателю - уже по более высокой. ѕри этом продавец об€зан заплатить в государственную казну налог (Ќƒ‘Ћ) в размере 13% от разницы в цене.

ћари€ Ћитинецка€ приводит такой пример расчета.
ƒопустим, дольщик приобрел квартиру за 4 млн рублей, а продает за 6 млн рублей. —оответственно, заплатить государству налог он должен с разницы в 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. ƒелитьс€ прибылью хот€т не все, поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость продаваемой недвижимости.
≈сли инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. »наче налог рассчитываетс€, исход€ из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

ќбычно кадастрова€ стоимость жиль€ ниже или равна рыночной. ƒопустим, она составл€ет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы Ц 364 тыс. рублей. Ќедостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распростран€етс€. “ак что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. ќстаетс€ только уговорить покупател€.

Ќо эксперты единодушно советуют покупател€м не соглашатьс€ на занижение стоимости объекта, иначе можно остатьс€ и без квартиры, и без денег.

 ак это может случитьс€?

ƒопустим, вы согласились, далее сделка проходит по стандартной схеме с регистрацией в –осреестре и передачей денег. ¬роде бы все в пор€дке, и вы вздохнули с облегчением, но спуст€ врем€ вы€сн€етс€, что родственники продавца решили опротестовать сделку (например, на основании того, что бывший дольщик продал квартиру, будучи недееспособным). ѕо решению суда сделка может быть признана недействительной, и покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре.

ƒл€ того, чтобы продать квартиру по переуступке прав, продавец должен заручитьс€ согласием застройщика. ѕоэтому покупателю, по словам Ќатальи Ўаталиной, стоит внимательно изучить договор долевого участи€ (ƒƒ”) - нет ли в нем запрета на совершение уступки прав или особых требований к процедуре получени€ согласи€ застройщика? ѕередать вам оригинал договора или его нотариально заверенную копию продавец об€зан, так же, как и документы, подтверждающие оплату недвижимости.  стати, некоторые строительные компании могут взимать за свое согласие определенную сумму, чаще всего это 1-2% от суммы сделки. ќднако оплачивать комиссию за переуступку, скорее всего, придетс€ вам, так что готовьтесь к дополнительным затратам.

«астройщик нередко дает положительное решение на переуступку только после того, как дольщиком будет выплачена вс€ сумма долга. ≈сли речь об ипотеке, то на переуступку необходимо согласие банка, выдавшего кредит. ≈сли инвестор попытаетс€ продать жилье без разрешени€, то сделка может быть признана недействительной.

¬ этом случае покупатель оп€ть же получит только ту сумму, котора€ указана в первом ƒƒ” от инвестора, несмотр€ на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Ќаталь€ Ўаталина предупреждает, что уступка прав по ƒƒ” оформл€етс€ отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. ƒо этого никакие платежи не должны осуществл€тьс€.

≈сли у вас или у продавца ипотека

Ќесмотр€ на то, что квартира приобретаетс€ в стро€щемс€ доме, проценты по ипотеке сопоставимы с услови€ми выдачи кредита на приобретение вторичного жиль€. ѕоэтому вам придетс€ просить инвестора о хорошей скидке, чтобы нивелировать разницу в переплате по процентам. ѕри этом далеко не все банки готовы кредитовать недвижимость по договору переуступки. Ќо если вы заручились его поддержкой, то процедура будет тоже непроста€.

Ђ¬ банке будет открыт специальный счет, на который будет перечислен первоначальный взнос от покупател€ и кредитные средства банка. ѕосле регистрации договора уступки все средства перечисл€ютс€ уже на счет продавца. ≈сли продавец покупал квартиру, скажем, за 3,5 млн руб., а теперь хочет по переуступке продать за 4 млн руб., то ипотеку покупателю дадут именно с расчетом на стоимость 3,5 млн руб. ј разницу оформл€ют распиской: 500 тыс. руб. закладывают в €чейку, которую продавец раскрывает также после регистрации договора уступкиї, - уточн€ет детали »рина ƒоброхотова, председатель совета директоров компании ЂЅ≈—“-Ќовостройї.
≈сли первый дольщик так же покупал квартиру в ипотеку, то сначала ее надо погасить.

Ўаг первый это оформление договора займа между продавцом и покупателем. ƒокумент составл€етс€ в письменной форме, но регистрации не подлежит. Ёто нечто вроде расписки, на основании которой покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает Ђобременениеї.

Ўаг второй - переоформление недвижимости на покупател€ по переуступке права.  ѕравда, все это возможно, только если приходит покупатель с наличными.
≈сли же пересекутс€ два ипотечника (и продавец, и покупатель), то переуступку, оформить или невозможно, или очень сложно.

ѕокупка недвижимости - сложна€ процедура, и переуступка прав здесь не исключение. Ћюдей, которые люб€т сто раз перестраховатьс€, может быть, этот вид сделки и отпугнет, однако, тех, кто готов приобрести квартиру именно таким способом, тоже немало. ќчевидно одно, что при наличии 100% собственных средств у покупател€, сделать это проще.



RealtyMail

ƒругие статьи раздела «Ќедвижимость»

28 апрел€ 2017

¬ –оссии откажутс€ от строительства жиль€ без отделки

¬ российском правительстве планируют постепенно перейти к строительству жиль€ только с отделкой, сообщает –»ј ЂЌовостиї со ссылкой на слова министра строительства и ∆ ’ –оссии ћихаила ћен€. Ђ—роки не называем, но двигаетс€ в эту сторонуї, - уточнил глава ћинстро€.

5 апрел€ 2017

10 основных ошибок при капитальном ремонте

 ак известно, лучше не допускать ошибок, чем исправл€ть их, когда они уже сделаны. ќ чем нужно знать, задумыва€ ремонт, напоминает наш эксперт

27 марта 2017

 ак читать рекламу недвижимости между строк

  рекламе в российском обществе прин€то относитьс€ скептически: она назойлива€, в ней все приукрашено, раскрывает информацию зачастую однобоко, рассказыва€ то, что выгодно только одной стороне. Ќо при этом именно из рекламы мы чаще всего узнаем о новых товарах, акци€х и...

21 марта 2017

 ак правильно ухаживать за плиткой?

≈сли вы хотите сохранить внешний вид плитки на долгие годы, имейте в виду, за ней требуетс€ правильный уход

10 марта 2017

7 стереотипов в дизайне, от которых пора отказатьс€

≈сли во всем придерживатьс€ старых правил, никогда не откроешь новые. Ѕелый пол, темные стены, смешение стилей Ц все это не так плохо, как прин€то думать

27 феврал€ 2017

 ак получить бесплатную землю и что с ней делать?

— 1 феврал€ 2017 года каждый гражданин –оссии может бесплатно получить в пользование гектар земли на ƒальнем ¬остоке. –азберемс€, как воспользоватьс€ этим правом, что можно делать с этой землей: есть ли ограничени€ и Ђподводные камниї.

19 феврал€ 2017

 ак правильно организовать зону дл€ сна?

—пальное место может быть комфортным, если даже отдельную комнату дл€ спальни выделить невозможно

11 феврал€ 2017

Ќат€жной потолок: все за и против от практикующих дизайнеров

Ќа рынке сегодн€ существует большое количество вариантов оформлени€ потолка, разобратьс€ в которых не так уж просто. ќ том, какими преимуществами и недостатками обладают нат€жные потолки, мы спросили практикующих дизайнеров интерьеров

30 €нвар€ 2017

Ќовые технологии, которые делают дом Ђсамосто€тельнымї

¬ещи, которые сегодн€ кажутс€ фантастическими, завтра будут использоватьс€ в каждом доме

20 €нвар€ 2017

„то такое стиль Ђэкої?

„исло приверженцев экологичного образа жизни растет. ”ставшие от городской суеты, шума и выхлопных газов люди все чаще стрем€тс€ создать в своем доме атмосферу расслабленности и ощущение единени€ с природой. ћы расскажем, на какие базовые принципы стоит опиратьс€, если ...

9 €нвар€ 2017

 ак улучшить съемную квартиру без ремонта

¬ наших реали€х съемное жилье эконом-класса редко может похвастатьс€ дизайнерским решением или евроремонтом. ќбычно это старые квартиры, доставшиес€ хоз€евам в наследство от бабушек, с ремонтом и мебелью времен —оветской эпохи. Ќо даже и такую квартиру можно сделать при...

30 декабр€ 2016

ќт чего важно освободить свой дом до наступлени€ Ќового года

ƒл€ многих Ќовый год - это возможность начать жизнь с чистого листа, обновить гардероб, прическу, сменить работу и, конечно, освежить домашний интерьер. ќднако, как известно, дл€ любой новой вещи необходимо предварительно освободить место.

23 декабр€ 2016

 ак купить м€гкую мебель и не ошибитьс€

¬ы переезжаете в новую квартиру или сделали ремонт и решили м€гкую мебель купить? ≈сли вы любите комфорт, то знаете, что во многом комфорт дома зависит от удобства дивана и кресел.

18 декабр€ 2016

— нового года зарегистрировать жилье в –оссии будет проще

¬ следующем году в –оссии вступает в силу ‘едеральный закон Ђќ государственной регистрации недвижимостиї, прин€тый в июле этого года. Ѕудет создана едина€ система регистрации прав на недвижимость и ее кадастрового учета, с которой будут иметь дело все государственные ве...

9 декабр€ 2016

¬ 2017 году ставки по ипотеке опуст€тс€ ниже 10%

«а первые восемь мес€цев этого года было выдано 530 тыс€ч ипотечных кредитов на 900 миллиардов рублей

2 декабр€ 2016

7 вещей, которые нужно сделать перед поклейкой обоев

ѕодобранные с умом обои способны создавать оптические иллюзии: темный, мрачный закуток превратитс€ в просторное, полное воздуха пространство, а открыта€ студи€ станет уютным, комфортно зонированным помещением.

14 но€бр€ 2016

ѕлюсы и минусы вторичного жиль€

¬ последнее врем€ все чаще приходитс€ слышать, что вторичный рынок жиль€ проиграл битву за покупател€ Ц новостройки дешевле, новее, комфортнее. Ќо в действительности все не так однозначно.

9 но€бр€ 2016

7 часов назад ѕравительство повысит налоги на жилье

–егиональные власти получат возможность повышени€ налоговой нагрузки на недвижимость, сообщает газета Ђ¬едомостиї.   повышению налогов приведут поправки в законодательство о кадастровой оценке, которые сейчас готов€тс€ в российском правительстве.

1 но€бр€ 2016

—траны с самой доступной ипотекой

¬ европейских странах дела с выдачей ипотечных кредитов обсто€т по-разному. √де-то их неохотно выдают даже собственным гражданам, а в других государствах ло€льно относ€тс€ и к иностранцам, в том числе и росси€нам.