17 апрел€ 2017

ѕокупка жиль€ по переуступке прав - опасно или нет?

ѕокупка жиль€ по переуступке прав - опасно или нет?
ћои знакомые уже второй мес€ц не могут купить квартиру в новостройке. Ќет,  проблема не в том, что они чересчур разборчивы. ѕросто они хот€т квартиру в уже построенном доме, который вот-вот должны сдать в эксплуатацию. Ќо, как вы€сн€етс€, квартир от застройщика уже не осталось, а в продаже есть только жилье по переуступке прав. »х это настораживает. ƒействительно, чего стоит опасатьс€?

„то такое переуступка прав?

ƒл€ начала разберемс€ со статусом недвижимости. «десь нет ничего пугающего. Ёти квартиры относ€тс€ к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продаетс€ в нем только по переуступке прав.

ѕо сути, это продажа не квартиры, а только договора, по которому дольщик в будущем станет собственником жиль€.
ћари€ Ћитинецка€
управл€ющий партнер Ђћетриум √руппї
“о есть человек, который купил квартиру напр€мую у застройщика, вам продает не сам объект, а уступает право требовани€ на него. ќбъект же существует пока лишь документально, и у него условна€ нумераци€.

ѕосле ввода дома в эксплуатацию ему присваиваетс€ почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности, и все последующие сделки совершаютс€ уже по договору купли-продажи.

Ђ—огласно ‘едеральному «акону Ђќб участии в долевом строительствеї уступка прав допускаетс€ с момента госрегистрации договора и до момента подписани€ сторонами передаточного акта. ѕередаточный акт не может быть подписан ранее получени€ разрешени€ на ввод дома в эксплуатациюї, - отметила Ќаталь€ Ўаталина, генеральный директор компании Ђћиэль-Ќовостройкиї.
 ƒержим ухо востро

ќднако покупателю стоит быть осторожным.  вартиры по переуступке прав продают в основном инвесторы. Ќа начальном этапе строительства они приобретают у застройщика жилье по стартовой, минимальной цене, а Ђпереуступаютї покупателю - уже по более высокой. ѕри этом продавец об€зан заплатить в государственную казну налог (Ќƒ‘Ћ) в размере 13% от разницы в цене.

ћари€ Ћитинецка€ приводит такой пример расчета.
ƒопустим, дольщик приобрел квартиру за 4 млн рублей, а продает за 6 млн рублей. —оответственно, заплатить государству налог он должен с разницы в 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. ƒелитьс€ прибылью хот€т не все, поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость продаваемой недвижимости.
≈сли инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. »наче налог рассчитываетс€, исход€ из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

ќбычно кадастрова€ стоимость жиль€ ниже или равна рыночной. ƒопустим, она составл€ет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы Ц 364 тыс. рублей. Ќедостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распростран€етс€. “ак что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. ќстаетс€ только уговорить покупател€.

Ќо эксперты единодушно советуют покупател€м не соглашатьс€ на занижение стоимости объекта, иначе можно остатьс€ и без квартиры, и без денег.

 ак это может случитьс€?

ƒопустим, вы согласились, далее сделка проходит по стандартной схеме с регистрацией в –осреестре и передачей денег. ¬роде бы все в пор€дке, и вы вздохнули с облегчением, но спуст€ врем€ вы€сн€етс€, что родственники продавца решили опротестовать сделку (например, на основании того, что бывший дольщик продал квартиру, будучи недееспособным). ѕо решению суда сделка может быть признана недействительной, и покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре.

ƒл€ того, чтобы продать квартиру по переуступке прав, продавец должен заручитьс€ согласием застройщика. ѕоэтому покупателю, по словам Ќатальи Ўаталиной, стоит внимательно изучить договор долевого участи€ (ƒƒ”) - нет ли в нем запрета на совершение уступки прав или особых требований к процедуре получени€ согласи€ застройщика? ѕередать вам оригинал договора или его нотариально заверенную копию продавец об€зан, так же, как и документы, подтверждающие оплату недвижимости.  стати, некоторые строительные компании могут взимать за свое согласие определенную сумму, чаще всего это 1-2% от суммы сделки. ќднако оплачивать комиссию за переуступку, скорее всего, придетс€ вам, так что готовьтесь к дополнительным затратам.

«астройщик нередко дает положительное решение на переуступку только после того, как дольщиком будет выплачена вс€ сумма долга. ≈сли речь об ипотеке, то на переуступку необходимо согласие банка, выдавшего кредит. ≈сли инвестор попытаетс€ продать жилье без разрешени€, то сделка может быть признана недействительной.

¬ этом случае покупатель оп€ть же получит только ту сумму, котора€ указана в первом ƒƒ” от инвестора, несмотр€ на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Ќаталь€ Ўаталина предупреждает, что уступка прав по ƒƒ” оформл€етс€ отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. ƒо этого никакие платежи не должны осуществл€тьс€.

≈сли у вас или у продавца ипотека

Ќесмотр€ на то, что квартира приобретаетс€ в стро€щемс€ доме, проценты по ипотеке сопоставимы с услови€ми выдачи кредита на приобретение вторичного жиль€. ѕоэтому вам придетс€ просить инвестора о хорошей скидке, чтобы нивелировать разницу в переплате по процентам. ѕри этом далеко не все банки готовы кредитовать недвижимость по договору переуступки. Ќо если вы заручились его поддержкой, то процедура будет тоже непроста€.

Ђ¬ банке будет открыт специальный счет, на который будет перечислен первоначальный взнос от покупател€ и кредитные средства банка. ѕосле регистрации договора уступки все средства перечисл€ютс€ уже на счет продавца. ≈сли продавец покупал квартиру, скажем, за 3,5 млн руб., а теперь хочет по переуступке продать за 4 млн руб., то ипотеку покупателю дадут именно с расчетом на стоимость 3,5 млн руб. ј разницу оформл€ют распиской: 500 тыс. руб. закладывают в €чейку, которую продавец раскрывает также после регистрации договора уступкиї, - уточн€ет детали »рина ƒоброхотова, председатель совета директоров компании ЂЅ≈—“-Ќовостройї.
≈сли первый дольщик так же покупал квартиру в ипотеку, то сначала ее надо погасить.

Ўаг первый это оформление договора займа между продавцом и покупателем. ƒокумент составл€етс€ в письменной форме, но регистрации не подлежит. Ёто нечто вроде расписки, на основании которой покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает Ђобременениеї.

Ўаг второй - переоформление недвижимости на покупател€ по переуступке права.  ѕравда, все это возможно, только если приходит покупатель с наличными.
≈сли же пересекутс€ два ипотечника (и продавец, и покупатель), то переуступку, оформить или невозможно, или очень сложно.

ѕокупка недвижимости - сложна€ процедура, и переуступка прав здесь не исключение. Ћюдей, которые люб€т сто раз перестраховатьс€, может быть, этот вид сделки и отпугнет, однако, тех, кто готов приобрести квартиру именно таким способом, тоже немало. ќчевидно одно, что при наличии 100% собственных средств у покупател€, сделать это проще.



RealtyMail

ƒругие статьи раздела «Ќедвижимость»

16 феврал€ 2018

 ак лучше оформл€ть недвижимость в браке, чтобы это было выгодно обоим

¬любленные с удовольствием отмечают 14 феврал€ ƒень св€того ¬алентина, а многие именно в этот день жен€тс€. Ќо, к сожалению, не все парам удаетс€ сохранить отношени€, причем иногда причиной раздора станов€тс€ имущественные споры.

3 феврал€ 2018

 ак молодой семье получить льготное жилье

„тобы самосто€тельно приобрести квартиру молода€ семь€ подает за€вление о прикреплении к госпрограмме социальной помощи. ƒеньги можно направить как на ипотеку, так и на строительство нового дома.

21 €нвар€ 2018

’олодный сезон: 5 плюсов покупки загородного жиль€ зимой

≈сли покупатель планирует жить за городом круглый год, можно выбирать дом зимой. ј вот если использовать покупку планируетс€ только в теплое врем€ года, можно подождать и до весны, и даже до лета.

6 €нвар€ 2018

√лавные событи€ на рынке недвижимости в 2017 году

2017 год дл€ рынка недвижимости можно охарактеризовать как стабильный и деловитый. ѕостепенно достраиваютс€ новостройки проектов еще 2015 года, рынок оправл€етс€ от кризисного удара, активность купли-продажи жиль€ выросла по сравнению с 2016. »потека дешевеет, власти ра...

24 декабр€ 2017

5 частых ошибок в оформлении маленькой квартиры

ќбустроить просторную квартиру несложно, а вот дизайн малогабаритки Ц задача дл€ мастера высокого уровн€, уверен автор блога Ђƒневник архитектораї –услан  ирничанский. » вы сможете с ней справитьс€, если учтете возможные ошибки.

9 декабр€ 2017

10 стран с самой дешевой ипотекой

¬ –оссии в насто€щий момент довольно высока€ ставка по ипотеке. Ќиже мы расскажем о 10 странах, где ипотека обходитс€ дешевле всего.

30 но€бр€ 2017

 ак выбрать мебель дл€ маленькой комнаты: 15 хитростей

 ак заставить маленькую комнату выгл€деть большой?  ак сделать еЄ при этом удобной и функциональной? Ќачинаем с мебели: ищем предметы, способные на чудеса, и изучаем правила их расстановки в пространстве на реальных примерах

20 но€бр€ 2017

 ак сэкономить на покупке жиль€ перед Ќовым годом

¬ конце года все мы стремимс€ завершить начатые дела и решить накопившиес€ проблемы и вопросы. ¬ том числе Ц жилищные. ѕри этом покупка квартиры может оказатьс€ не только при€тным началом нового года, но и по-насто€щему выгодной сделкой.

7 но€бр€ 2017

ЂЌамайнитьї на квартиру. «ачем покупать недвижимость за криптовалюту

¬ начале лета —ћ» наводнили заголовки о первом в –оссии девелопере, который объ€вил о возможности рассчитатьс€ за недвижимость криптовалютой. ќн, безусловно, вызвал всплеск интереса и к коттеджам в одном из поселков на Ќоворижском шоссе, и к самой компании, котора€ реши...

26 окт€бр€ 2017

„то делать, если в квартире холодно?

ќсновные причины низкой температуры дома - изношенные коммуникации, ошибки на стадии проектировани€ систем теплоснабжени€ или строительно-монтажных работ, низка€ энергоэффективность здани€ в целом, неграмотное регулирование теплоснабжени€ или незаконное переоборудование...

13 окт€бр€ 2017

8 Ђнетї, которые можно сказать дизайнеру интерьера

 огда вы понимаете, что в интерьере необходимо что-то изменить, по€вл€етс€ масса идей Ч но с их воплощением возникают трудности. ¬ такой ситуации на помощь и приход€т профессиональные дизайнеры и декораторы. ƒизайн интерьеров, как и любой другой бизнес, имеет свои особе...

1 окт€бр€ 2017

6 правил идеального интерьера

ѕрофессионалы вывели их давным-давно, и следовать им не так уж сложно. ≈сли вы мечтаете о комфортном и стильном доме, используйте наши 6 правил как пам€тку.

17 сент€бр€ 2017

8 вещей, которые нужно сделать после ремонта

¬аш ремонт подошел к концу? Ќе расслабл€йтесь! ≈сть еще несколько важных пунктов, которые вам предстоит предусмотреть, чтобы обстановка радовала комфортом, красотой и свежестью как можно дольше.

4 сент€бр€ 2017

–емонт в услови€х ограниченного бюджета: экономим грамотно

— необходимостью делать ремонт рано или поздно сталкиваетс€ каждый владелец квартиры. » сразу же остро встает финансовый вопрос, так как стоимость на стройматериалы, инструменты и услуги профессиональных строителей и дизайнеров весьма высока.

23 августа 2017

 ак продать жилье, купленное в браке?

Ќедвижимость считаетс€ совместно нажитым имуществом супругов, если она по€вилась после заключени€ брака. „то же делать, если  они решили развестись: как ее поделить и продать? „итайте в нашей инструкции.

15 августа 2017

Ќа рынке жиль€ стало слишком много новостроек

Ќа рынке недвижимости московского региона Ц переизбыток новостроек: нового жиль€ строитс€ ощутимо больше, чем продаетс€. ѕока спрос еще успевает за предложением, но совсем скоро цены спикируют вниз. ѕродавцам в этой ситуации не позавидуешь, а покупател€м эксперты совету...

5 августа 2017

„то делать, если вы купили квартиру с долгами за ∆ ”

 упл€-продажа квартир, за обслуживание которых накопилась задолженность, отнюдь не редкость. ќдним покупател€м удаетс€ договоритьс€ с продавцами о снижении цены взамен на оплату долга, а дл€ других чужие долги Ц непри€тна€ неожиданность. –уководитель юридического центра...

24 июл€ 2017

—ветлый или темный интерьер Ц что лучше?

–азбор преимуществ и недостатков темных и светлых интерьеров дл€ тех, кто сомневаетс€ в выборе между привычной легкой гаммой и актуальными насыщенными оттенками

10 июл€ 2017

10 советов-хитростей дл€ владельцев маленьких квартир

ћаленькие квартиры Ц одни из самых востребованных на рынке недвижимости. »х реальнее купить и ремонт на небольшой площади не сильно ударит по бюджету. Ќо можно ли их сделать функциональными и удобными?  онечно. ƒелимс€ приемами, которые работают.

2 июл€ 2017

ѕ€ть способов стать владельцем квартиры

ѕокупка квартиры в большом городе, несмотр€ на кризис, это дорогосто€щее меропри€тие. Ќужна не только железна€ финансова€ дисциплина, но и правильна€ стратеги€. ƒл€ начала прикинем примерные расклады:  за какой срок сможет купить себе недвижимость в ћоскве сем...