•  
  • Недвижимость
  • Статьи
  • Для владельцев съемных квартир придумали новый налог. Сколько теперь потеряют россияне?

29 января 2019

Для владельцев съемных квартир придумали новый налог. Сколько теперь потеряют россияне?

Для владельцев съемных квартир придумали новый налог. Сколько теперь потеряют россияне?
Смысл его в том, что россияне, не имеющие официального работодателя, могут добровольно зарегистрироваться как самозанятые и платить государству налог со своих заработков — шесть процентов, если получают деньги от юридических лиц, и четыре — если от «физиков». Зачем это надо самим россиянам? Главным образом, чтобы «спать спокойно» — забыв о страхах, связанных с возможным настойчивым вниманием налоговиков.

Не каждый фрилансер способен в принципе ощутить этот страх — менталитет просто не включает в себя такую опцию. Нет официального заработка — нет и налогов, какие проблемы? Но есть существенная категория таких самозанятых, уже сроднившихся со страхом перед участковыми и налоговой, — это квартирные хозяева, получающие доход с аренды.

Едва ли не каждый первый российский арендатор, снимающий жилье у хозяев, которые не платят налоги, слышал от них застенчивое «соседям не говорите, что снимаете».
 
Станет ли новый налог для таких квартирных хозяев тем самым сигналом «выйти из тени»? И, соответственно, повысить квартплату на сумму налога — поскольку на рынке аренды все испокон веков работает именно так?

Все в белом

В компании Blackwood (соответствующее исследование есть в редакции «Ленты. Ру») считают, что да. По мнению экспертов компании, финансовая выгода и простота перехода на новый налог способны привести к легализации как минимум трети договоров аренды жилья в Москве.

Логика аналитиков Blackwood такая: доля квартир с ежемесячной арендной платой менее 200 тысяч рублей (налогооблагаться как самозанятый может только гражданин с доходом не более 2,4 миллиона рублей в год) составляла 31,2 процента — вот они как раз и сменят нервный «серый» режим на спокойный и легальный. Либо снизят расходы, если уже работают «в белую».

Во втором случае сомнений нет — те, кто сдает жилье официально, платят сейчас больше, чем обещает переход на налог для самозанятых.

«Сейчас те, кто сдает жилье официально, платят обычный подоходный налог, он составляет 13 процентов от полученного дохода. Самозанятые же должны платить всего 4 процента. Выгода очевидна», — говорит Олег Царев, заместитель директора по правовым вопросам Московской городской службы недвижимости.
Эксперт уверен, что для тех, кто сдает недвижимость как ИП или по патенту, переход на новый налог особо ничего не изменит. В первом случае владелец жилья платит шестипроцентный налог — в принципе, если он получает деньги от физлиц, можно, конечно, сэкономить пару процентов. Но на практике — не так просто. 

«Нужно быть или ИП, или самозанятым, — говорит Царев. — Одновременного и тем, и другим — невозможно. А потому ИП придется сначала “закрыться”, а только потом заново оформляться как самозанятый».
Патент — вообще, мягко говоря, не самая распространенная на рынке система: по оценке Blackwood, ей пользуется не более десяти процентов «белых» арендодателей. Кроме того, для покупки патента все равно нужно регистрироваться как ИП.

Тут еще надо отметить, что в основном легализуют свой арендный бизнес владельцы жилья бизнес-класса и выше — так что введение нового налога к росту цен в этом сегменте вряд ли приведет. Как, впрочем, и к снижению — луноход назад не ездит: ни один владелец жилья в здравом уме не снизит ставку аренды только потому, что вдруг немного сократил свои издержки. А вот что будет с самым массовым сегментом аренды?

Поймай, если сможешь

«Основная доля и спроса, и предложения на московском рынке аренды приходится на жилье экономкласса, а в этом сегменте подавляющее большинство собственников налоги не платят, поскольку для квартиросъемщиков даже дополнительные пару тысяч на налог (которые владелец квартиры захочет возложить на плечи арендатора) играют роль, — рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров “БЕСТ-Новострой”. — Да и сами арендодатели в большинстве своем не готовы обременять себя хлопотами ни с подачей декларации (ежегодно сдавать всю документацию и платить 13 процентов налога), ни с оформлением патента или ИП (который позволяет платить 6 процентов, но невыгоден по ряду причин, включая взносы в Пенсионный фонд). В итоге в данном сегменте рынка аренды чаще всего заключаются договоры сроком на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией, которые составляют, чтобы урегулировать возможные споры между сторонами».
«Рынок аренды в России достаточно скользкий. За прошлый год из 300 тысяч квартир, представленных для сдачи в аренду, всего 27 тысяч были сданы легально. И это только по Москве. Нетрудно представить себе масштабы теневого рынка аренды — и сколько в результате недополучает государство, — говорит консультант “Международного финансового центра” Гайдар Гасанов. —  У ФНС не хватает физических ресурсов для проверок всех проживающих на съемных квартирах».
Хотя кое-что сделать, конечно, можно. Во-первых, банки по запросу ФНС уведомляют ведомство о подозрительно регулярных переводах между физлицами (особенно — на одну и ту же сумму раз в месяц). Во-вторых, тестируется и новый, научный способ: анализ больших данных.

«Но надо понимать, что большинство сделок по аренде жилья все-таки происходят за наличный расчет. Отследить такое априори невозможно», — подчеркивает Гайдар Гасанов. О том, что у государства пока нет механизмов контроля, позволяющих не только выявить факты нелегальной аренды, но и как-то воздействовать на стороны такой сделки, говорит и Ирина Доброхотова. «Люди должны знать, что государство способно реально их проконтролировать. Пока же это не представляется возможным, — подчеркивает эксперт. — Во-первых, трудно отследить факт возмездной аренды, если расчеты производятся наличными. Во-вторых, если между сторонами нет договора (а чтобы его наличие было доказано, нужно, чтобы хозяин жилья или квартирант добровольно признали этот факт), заставить их платить налог будет непросто».
«На мой личный взгляд, для легализации деятельности самозанятых упрощение налогообложения и низкая ставка — слабый мотиватор. — уверена и Анастасия Соснова, аналитик ИК “Фридом Финанс”.
— Если у арендодателей остается выбор, платить или не платить, немногие сделают выбор в пользу оплаты. Чтобы у них возникло желание выйти из серой зоны, придется усилить контроль за выявлением сдающих в аренду квартиру нелегально. А это трудная задача».
Вопросики-то остались

Есть среди опрошенных «Лентой. Ру» экспертов и те, кто, напротив, уверен, что с началом эксперимента лед тронется — мягкость предложенных условий «легалайза» сподвигнет представителей когорты квартировладельцев поделиться доходами с государством.

«Сдача в аренду квартиры, пожалуй, один из немногих видов деятельности, где можно ждать, если не массовой легализации своей индивидуальной предпринимательской деятельности, то, по крайней мере, заметного увеличения числа желающих “выйти из тени”», — уверен Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам».
Причем, по мнению эксперта, причиной станет как раз то, что отследить деятельность таких самозанятых довольно просто: помимо big data и данных о банковских транзакциях, делу помогут старые добрые соседские доносы.

«Для нелегальных арендодателей законопроект интересен тем, что можно легализоваться “малой кровью”: скажем, налог со сдачи в аренду квартиры за 20 тысяч рублей в год составит менее десяти тысяч. Для частных лиц, ИП или владельцев патентов будет привлекательной налоговая ставка в 4 процента. Это самое выгодное предложение от государства на текущий момент», — говорит Лев Сальц, директор по развитию оценочной компании «Апхилл», не забывая, впрочем, о том, что максимальный годовой доход таких самозанятых законодательно ограничен. «Тем гражданам, которые сдают большое количество квартир, будет сложно вписаться в установленный законом лимит», — добавляет эксперт.
«Резкого скачка интереса к новому налогу может и не произойти: людям надо присмотреться к изменившимся реалиям, оценить возможные последствия такого решения, — рассуждает адвокат Михаил Андросов. — Самый важный законодательный посыл для перехода на новую систему налогообложения — гарантия сохранения ставки налога на уровне 4−6 процентов в течение 10 лет. Но как быть в том случае, если сдача жилья носит сезонный характер? Как будет относиться налоговая инспекция к тому, что в одном квартале самозанятый будет указывать свой доход от сдачи жилья в наем, а в другом — уже нет? Кто и как будет вести контроль и надзор за деятельностью самозанятого?».
Еще критичнее к перспективам скорого обеления рынка относится руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова.

«Ставка хороша, а способ оплаты через приложение удобен, но нынешним собственникам незачем беспокоиться: ответственность за уклонение от уплаты НПД не определена, как и способ выявления уклонистов, — говорит эксперт. — Доказать факт сдачи квартиры в аренду и получения дохода де-факто невозможно, если оплата происходит наличными без свидетелей. Договор в простой письменной форме без регистрации в Росреестре можно составлять совершенно законно на срок до 11 месяцев, затем продлевать его снова и снова, и он будет иметь юридическую силу. То есть, в нынешней редакции НПД — изобретение для патологически честных людей».
«Делать прогнозы рано, — считает Мария Жукова, управляющий директор компании “МИЭЛЬ-Аренда”. — эксперимент начался недавно, на территории, где вводится эта практика, самозанятых зарегистрировалось совсем немного, и неизвестно, какую долю из них составляют собственники сдаваемого в аренду жилья. На тех, кто сдавал квартиру в аренду в 2018-м, новые нормы не распространяются, а у тех, кто только приступает к арендному бизнесу, впереди целый год. Поэтому и говорить о конкретных итогах можно будет через год».
«Пока рынок аренды жилья никак на самозанятых не отреагировал: не видно вала желающих. Те кто хотел работать по-белому, уже работают. Кто не хотел, вот так сразу тоже не захотели, — отмечает Николай Лавров, вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы “Переезжаем в Петербург”. — Самозанятость — прекрасный инструмент для минимизации расходов бизнеса, в том числе риелторского — вот этот тренд и правда начинается. Теперь самозанятые риелторы смогут законно получать комиссию на карту и иметь рабочий стаж».
Бояться повышения ставок в связи с новым налогом тоже не стоит — в этом уверены все опрошенные «Лентой. Ру» эксперты. Как минимум потому, что к этому нет рыночных предпосылок: все-таки баланс на рынке пока что в пользу арендатора.

«Даже поголовный переход арендодателей в новый статус самозанятых вызвал бы повышение цен на аренду в пределах пяти процентов, не более», — резюмирует Лев Сальц.
Одним словом, если и ждать каких-то подвижек в отрасли, конечного потребителя — простого квартиранта — они вряд ли коснутся. Но для некоторых участников — части квартирных хозяев и агентов-посредников — нововведение действительно может оказаться выгодным.

Впрочем, наймодателям стоит вспомнить еще вот о чем: если квартира сдавалась официально, то при ее продаже есть риск заплатить 13-процентный НДС — или тратить силы и время на доказательство того, что квартира в свое время покупалась вовсе не для извлечения коммерческой выгоды от аренды.

Realty.Mail

Другие статьи раздела «Недвижимость»

10 февраля 2019

Где на Руси жить хорошо. В какие регионы чаще всего переезжают россияне?

«Хорошо там, где нас нет», — гласит пословица. Ежегодно тысячи россиян меняют постоянное место жительства. Москва и Санкт-Петербург — все еще главные точки притяжения, но уже не единственные лидеры.

20 января 2019

Как продуть батареи в квартире и стоит ли это делать самому?

Радиаторы в квартире могут плохо греть, если в них скопился воздух. Комната будет слабо прогреваться. Кроме попадания воздуха причиной этого также может быть плотная пробка из накипи или окалины. Решить проблему в обоих случаях можно продувом батареи.

6 января 2019

Какие законы в сфере недвижимости вступят в силу в 2019 году

Дачникам — прописку, застройщикам — эскроу, всем — новые тарифы ЖКХ. Эти и другие новинки законодательства, которые станут реальностью в 2019 году, эксперты специально перечислили и разъяснили для сайта «РИА Недвижимость».

26 декабря 2018

В каких ситуациях с недвижимостью люди регулярно совершают досадные ошибки

На своих ошибках принято учиться, но только не тогда, когда речь идет о заветных квадратных метрах. Сайт «РИА Недвижимость» совместно с Федеральной нотариальной палатой собрал самые типичные и ошибки, которые чаще всего совершают люди при операциях с недвижимостью, и ра...

9 декабря 2018

Как не платить ипотеку и годами жить в квартире: инструкция для отчаявшихся

Закредитованность россиян различается от региона к региону, и все же в каждом субъекте федерации заемщики время от времени сталкиваются с ситуацией, когда за ипотеку и другие кредиты становится нечем платить. Если занять при этом страусиную позицию, развязка наступает п...

30 ноября 2018

Диагноз: дорого. Что делать, если квартира не продается годами?

Эксперты о том, как получить реальные деньги за квартиру в первые месяцы после выставления на продажу.

21 ноября 2018

Как не стать обманутым дольщиком? 3 признака застройщика-банкрота

Семья выросла, пора подумать о большой квартире. В новостройках привлекает то, что жильё можно купить на стадии строительства — это будет дешевле. Но страшно: а вдруг мы пополним ряды обманутых дольщиков?

11 ноября 2018

Какие опасности ждут покупателей квартир в новостройках

Покупка жилья — дело ответственное и ресурсоемкое. Правда, готовиться к трате времени и нервов обычно советуют на этапах выбора квартиры, сделки и ожидания ключей. Как будто потом все волшебным образом сразу придет в норму. Как бы не так — говорят психологи и архитектор...

29 октября 2018

Лофты и апартаменты загоняют в кадастровую ловушку

Владельцы модных лофтов и апартаментов попали в кадастровую ловушку. Какой налог получили собственники такой недвижимости? И что дешевле: перевести ее из коммерческой в жилую или продать? С подробностями — Аэлита Курмукова.

22 октября 2018

Цвет настроения: зеленый. Зачем нужны комнатные растения

Развесистые фикусы и неприхотливые традесканции с подоконников советских поликлиник уверенно переместились в современные интерьеры: доказано, что иметь зелень в доме полезно по многим причинам. Каким именно — выясняет «Коммерсантъ Стиль».

8 октября 2018

12 способов сделать квартиру теплее

С наступлением осени все актуальнее становится вопрос утепления собственного дома. Как сделать так, чтобы не пришлось мерзнуть? Даем простые, но эффективные советы.

28 сентября 2018

С какой части квартиры лучше всего начинать ремонт?

Ремонт легче делать в квартире без отделки. Если же вы в квартире уже проживаете, и ремонт пора обновлять, то сначала стоит задуматься о последовательности работ, чтобы процесс не растянулся надолго.

19 сентября 2018

Россия рискует остаться без дешевой ипотеки. Чем это грозит?

В пятницу, 14 сентября, российский Центробанк повысил ключевую ставку — впервые с 2014 года. Прибавка в 0,25 процента могла бы остаться незамеченной — по крайней мере, обычными гражданами, но ее заранее боялись, отчасти из-за активного обсуждения в СМИ.

10 сентября 2018

Самые недвижимые. Какие квартиры продают годами

Рынок вторичного жилья оказался в сложной ситуации. С одной стороны, рост предложения на первичке заставляет продавцов снижать цены. А с другой — желание вернуть деньги, вбуханные в «элитное жилье», этому сильно мешает. К тому же трудно осознать, что шикарный ремонт десятилетней...

29 августа 2018

Ставки по ипотеке оказались на перепутье

В Минстрое ждут снижения ипотечных ставок, пока банки их повышают. Глава ведомства Владимир Якушев настроен оптимистично и считает, что к концу года жилищные займы подешевеют почти до 9% годовых. При этом, как сообщал на прошлой неделе «Коммерсантъ FM», один из игро...

18 августа 2018

Как найти идеального жильца: составляем объявление о сдаче жилья

Казалось бы, сдать квартиру в аренду несложно: наводим там порядок, размещаем объявление на первом попавшемся сайте – и принимаем толпы желающих посмотреть квартиру, выбирая среди них идеального жильца. Разумеется, у него нет домашних животных, его дети не рисуют на обо...

6 августа 2018

Нюансы и преимущества: апартаменты как альтернатива жилью

Апартаменты сегодня перестали быть форматом недвижимости «не для всех», они привлекают покупателей более низкой ценой по сравнению с жильем, а также зачастую интересной локацией. Вместе с тем некоторые нюансы, вроде высокого налога на собственность, вызывают у потребителей...

19 июля 2018

Это лучше записать: правила покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда своего рода лотерея. Нет, дом введен в эксплуатацию давным-давно, здесь проблем быть не может. Но, в отличие от новостройки, вторичная квартира может пережить невероятные приключения, последствия которых станут головной болью...

10 июля 2018

Почему растут тарифы? «Коммуналка» подорожает больше, чем планировалось

Коммунальные тарифы должны были увеличиться в среднем по стране на 4%, а взлетят намного больше. жителям некоторых городов особенно «повезло» — для них «коммуналка» подорожает на 15 и даже 19%.