В последнее время о кризисе не слышал только глухой, а публикации в газетах и журналах не читал только слепой. С одной стороны кризис – это плохо. С другой – скидки и распродажи! И самое главное, наверное, это цены на жилье. О том, что они у всех «упали» - не секрет, и то, что идут постоянные акции и спецпредложения – тоже. Но так ли все хорошо? Попробуем разобраться, по каким критериям стоит выбирать компанию, у которой можно купить квартиру.
Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание. Первое, это стройплощадки. Если работа ведется, на стройплощадке находятся рабочие (которые не просто ходят по кругу, создавая трудовую обстановку, а действительно выполняют свою работу), действует башенный кран, осуществляется заливка бетона, проводятся работы по кирпичной кладке и мн. другое, только тогда можно говорить о том, что компания возводит здание. Ведь любой потенциальный покупатель может подъехать на стройплощадку и посмотреть – ведется строительство или нет.
Второе, это публикации в СМИ. Все знают, что реклама – двигатель торговли. Если компания полностью исчезла с рекламных страниц или о ней постепенно начинают забывать, значит у нее не все в порядке. Можно открыть практически любое специализированное издание и понять, кто сейчас есть на рынке. В то же время, переизбыток рекламных публикаций говорит о том, что у компании не все в порядке с продажами. Должна быть «золотая середина», чтобы финансовые средства компании были правильно распределены. Тем более, в последнее время, по оценкам экспертов во многих строительных компаниях продумана стратегия работы в кризисный период. В основном, это касается тех компаний, который более 10 лет находятся на рынке недвижимости.
Также стоит отметить, что помимо специализированных изданий, есть и деловые, к которым имеет смысл прислушаться. И, как бы не ругали корреспондентов и журналистов, информация в изданиях не беспочвенна. Поэтому читать СМИ рекомендуется.
Третий пункт – демпинговые цены. Покупателю стоит обратить внимание на ту компанию, цена за квадратный метр у которой существенно ниже. Первый вопрос, который сразу же возникнет: если так дешево компания продает, хватит ли денег достроить жилье? Если же компания продает по демпинговым ценам в уже построенном жилье, то следует другой вопрос: а сдан ли дом госкомиссии. Построенный, не значит сданный. В целом, компании демпингуют не от хорошей жизни: ведь есть обязательства перед банками, партнерами, сотрудниками. Таким образом, нужно внимательно отнестись к «кричащим заниженным ценам» и вспомнить поговорку: «бесплатный сыр только в мышеловке».
А как оценили бы строительную компанию специалисты, сами работающие на рынке недвижимости?
Леонид Медведев, руководитель общественной приемной ЭСОН
- Я бы оценивал компанию по нескольким критериям: наличие разрешительной документации (ведь многие объекты строятся без разрешения на строительство). Также нужно обратить внимание на темпы строительства, активность на площадке; темпы продаж - этот параметр является неким показателем финансовой надёжности, т.е. если продажи идут, следовательно, в компанию будут поступать деньги необходимые для строительства, если продаж нет, то у компании могут возникнуть проблемы с финансирование строительства.
Важно конечно понимать, что компания, полученные от продаж деньги, будет пускать на строительство конкретного дома, а не затыкать финансовые дыры. Чтобы покупателю сориентироваться, нужно обращаться к специалистам и брать с собой на сделку независимого юриста, который проверит документы в компании и скорректирует договор. Средняя цена в объекте готовом более, чем на 75%, должна быть около 75000 руб. за кв. м, в объекте готовом на 50% - 70000 руб. за кв. м, на начальной стадии строительства около 65000 руб. за кв. м., но это очень приблизительные цены, и многое зависит от месторасположения объекта и других факторов.
Ольга Литвиченко, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар»
- Активность работ на строительных площадках – важный критерий, однако сам факт активности строителей может ни о чем не говорить. Мы уже сталкивались с ситуациями, когда застройщики нанимали человек пять, которые просто ходили по стройплощадке с фонариком и имитировали бурную деятельность. Застройщики прекрасно понимают, что как только стройка замирает, продажи квартир в строящемся доме останавливаются, поэтому всеми силами стараются создать хотя бы иллюзию строительства там, где на само строительство уже нет денег. Поэтому важно смотреть не только активность на стройке, но какое-то время понаблюдать, есть ли реальные результаты этой активности (идет ли возведение «коробки», застекление и т. п.). Присутствие компании в СМИ – показатель хорошей работы пиарщиков, но может быть обманчиво, когда речь идет о финансовом состоянии компании. Тем не менее, в существующих сложных условиях рынка чрезвычайно важно просто читать газеты и отслеживать фактическую информацию о состоянии компаний. Как правило, о положении дел крупных застройщиков в СМИ (особенно специализированных) пишут часто, и, сопоставив факты, можно сделать выводы. Более того, о финансовом состоянии компании можно сделать вывод даже по количеству рекламы, которая выпускается. Обратите внимание на пустые стенды, экраны, которые стали появляться с началом финансового кризиса. Если у застройщика есть деньги на рекламу – это уже показатель. По поводу цены: на первичном рынке в домах на стадии готовности выше 70% эконом-класса – от 60 тыс руб/кв. метр, комфорт-класс – от 75 тыс. кв. м.
Генеральный директор инвестиционно-строительной корпорации «Мегалит» Александр Брега:
- Активность на строительной площадке, безусловно, один из главных показателей работы застройщика, но не стоит забывать о том, что строительство предусматривает не только беспрерывное возведение этаж за этажом, но и решение различных проектно-технических вопросов, на которые требуется некоторое количество времени. Поэтому если остановился кран или сегодня не заливали монолит – это еще не повод для паники.
Чтобы принять верное решение, нужно обратить внимание на вышеперечисленные факторы. Но при этом помнить, что чем выше степень готовности дома, тем дороже квадратный метр. В случае приобретения строящегося жилья на начальной стадии риски покупателя компенсируются ценой. Да, сейчас нужно повнимательнее выбирать, но если принял решение о покупке, то не вдаваться в панику. Сейчас действительно выгодно приобретать недвижимость – это материальная форма вложения денег, и застройщики предлагают довольно интересные условия. Но, будучи дольщиком, главное сохранять спокойствие. Те компании, которые успешно реализовали не один проект, никуда не исчезнут с рынка. Тем более государство сейчас активно обращает внимание на проблемы дольщиков.
Директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталий Виноградов:
- Конечно, один из главных факторов, в нынешней ситуации, - финансовая составляющая (кредитная история, выплаты по облигационным займам и др.), но доступ к такой информации не всегда реален. Таким образом, покупатель может оценить компанию по более доступным факторам, самым простым из которых является строительная площадка, при посещении которой, легко увидеть состояние стройплощадки и проведение работ. Более того, на сайте большинства компаний, как правило, можно узнать темпы строительства по фото-отчету. В средствах массовой информации у компании, пожалуй, должна быть «золотая середина». Если говорить про демпинговые цены, то вряд ли сегодня можно приобрести действительно хорошее жилье за небольшие деньги. Зачастую, условия и цены, только на первый взгляд, кажутся интересными. Что же касается стоимости, то, например, средняя цена однокомнатной квартиры в готовом жилье колеблется от 80 до 85 тыс. руб. за квадратный метр, в жилье от 50% готовности - в районе 67-70 тыс. руб. за квадратный метр, а при недвижимости более низкой готовности – 60-62 тыс. рублей за «квадрат». Однако, в зависимости от месторасположения, архитектурного проекта, планировочного решения и т.п., будет варьироваться стоимость кв. метра.
